Khi quyết định mua nhà đất, nhiều người vì mong muốn sinh lời cao nên thường bất chấp việc tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý, có người chọn mua đất rồi chờ tách thửa hoặc mua các dự án “ma” hoặc là mua phải dự án của các chủ đầu tư (CĐT) không uy tín, không có năng lực triển khai và hoàn thành dự án để rồi sau đó phải ôm nỗi đau: Không biết khi nào mới nhận được sổ. Và như thế, nếu nhà đầu tư mua phải những trường hợp trên thì quả thật là nếm trái đắng, tiền mất tật mang và phải mang đơn đi hết chỗ này đến chỗ khác, phải bỏ công ăn việc làm để đi đòi quyền lợi, đi đòi sổ.
DỰ ÁN CHẬM TIẾN ĐỘ BÀN GIAO
Không ít trường hợp, các dự án chậm tiến độ so với nội dung trong hợp đồng. Vì thế, khách hàng sau nhiều tháng, thậm chí nhiều năm chờ đợi vẫn không có được nhận nền đất. Điều này, dẫn đến số tiền bỏ ra thanh toán theo từng tiến độ không sinh lời. Mặt khác, đất bàn giao không đúng tiến độ sẽ gây ảnh hưởng đến kế hoạch của gia đình. Đồng thời, khiến gia đình phải chờ đợi thêm nhiều khó khăn vì không sử dụng được để xoay vòng vốn và xây nhà ở.
Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư (CĐT) không có năng lực triển khai dự án và hoàn thành dự án vì khả năng tài chính yếu và một phần do khả năng bán hàng kém, dẫn đến sản phẩm tồn nhiều và dòng tiền thì không có kịp để xoay vòng cho xây dựng.
NHIỀU DỰ ÁN NGỪNG THI CÔNG TRONG THỜI GIAN DÀI
Hiện nay, nhiều dự án xây dựng “chui”. Tức là tiến hành xây dựng khi chưa được cơ quan thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng. Vì thế, khi đang xây dựng thì bị đình chỉ thi công, không được phép xây dựng tiếp.
Có những dự án sau thời gian đình chỉ sẽ tiếp tục thi công trở lại nên tiến độ bàn giao sẽ chậm. Tuy nhiên, có những dự án xây dựng trên những khu đất trái phép hoặc không thuộc diện quy hoạch nên bị ngừng thi công hoàn toàn. Điều này gây ảnh hưởng đến kế hoạch, thời gian cũng như tiền bạc của khách hàng, chủ đầu tư. Thậm chí, nhiều trường hợp còn bị mất trắng toàn bộ số tiền đặt cọc, thanh toán một phần trước đó.
RỦI RO MUA ĐẤT CHỜ TÁCH THỬA
Trong khi đó, quy định về diện tích tách thửa tối thiểu có sự khác biệt giữa các tỉnh thành trên cả nước. Nếu diện tích đất sau tách thửa không đáp ứng được quy định đó thì việc xin cấp sổ đỏ sẽ rất khó khăn, thậm chí không thể tách sổ. Khi đó, người mua xác định là bị chôn vốn lâu dài, không thể mua bán, trao đổi gì vì không đủ hành lang pháp lý, chưa kể còn liên quan đến quyền lợi của những người đồng sở hữu.
Mua đất phụ thuộc vào những người đồng sở hữu. Vì đất chưa tách thửa là tài sản thuộc sở hữu chung nên các bên đều có quyền và nghĩa vụ giống nhau trong việc đưa ra các quyết định liên quan đến mảnh đất đó.
Trường hợp muốn chuyển nhượng, cho thuê hoặc sử dụng đất vào mục đích khác, người có nhu cầu phải được sự đồng ý của những người cùng góp vốn mua mảnh đất chưa tách thửa và chỉ cần một bên không đồng thuận thì sự việc sẽ rơi vào bế tắc. Đó là chưa kể khi góp tiền mua đất, nếu các bên không thỏa thuận rõ với nhau về việc sử dụng, định đoạt cũng như việc khai thác công dụng, hưởng lợi từ tài sản chung thì rất dễ dẫn đến các tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên. Ngoài vấn đề thủ tục, khi mua đất chưa tách thửa (đồng sở hữu), người mua cũng sẽ gặp bất lợi nếu sau này muốn bán lại vì giá bán thường thấp hơn giá thị trường và việc tìm khách mua cũng khá khó khăn.
Quan trọng hơn về mặt pháp lý, nhà đất đồng sở hữu thường không đủ điều kiện tách sổ nên người bán có thể bán giá rẻ cho nhiều người với hợp đồng viết tay, không có văn bản công chứng và người mua chỉ cầm sổ đứng tên người bán.
KHÓ CHUYỂN NHƯỢNG, KHÓ THẾ CHẤP
Đất sổ hồng chung cũng rất khó chuyển nhượng, mua bán sang tên do bất cứ giao dịch nào cũng phải được sự đồng ý của tất cả những người đồng sở hữu. Hơn nữa, do những rắc rối liên quan đến việc đồng sở hữu cũng như những rủi ro về pháp lý nên hồ sơ thế chấp đất sổ hồng chung để vay vốn khó được ngân hàng chấp thuận. Ngân hàng sẽ yêu cầu bạn phải tách sổ trước khi dùng tài sản này để vay thế chấp.
DỄ BỊ LỪA ĐẢO
Các đối tượng lừa đảo sẽ đánh vào tâm lý của người mua đất (có sổ đỏ) chia nhỏ, xây thành từng căn và quảng cáo bán nhà giá rẻ, có sổ hồng. Nhiều người mua nhà vì quá tin tưởng vào những lời dụ dỗ ngon ngọt, lo mất suất mua nhà giá rẻ nên vội vàng "xuống tiền".
Nhiều trường hợp khi đến tận nơi, người mua mới biết là nhà được xây trên đất sổ chung. Lúc này bên bán hẹn khi chồng đủ tiền, giao dịch xong xuôi thì sẽ làm thủ tục tách sổ. Nhưng bên bán chây ì, thậm chí bỏ trốn và thế là gười mua rơi vào cảnh "tiền mất tật mang".
Nói tóm lại, trước khi quyết định đầu tư bất động sản chưa có sổ thì người mua nên tìm hiểu thật kỹ pháp lý dự án, khu đất cũng như uy tín và năng lực triển khai dự án của chủ đầu tư (CĐT) mà mình chuẩn bị giao dịch.
Ban biên tập Thanh Phát